Urlaub am Bauernhof

Antworten: 14
Untersteeg 08-11-2018 17:35 - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Hallo Kollegen!
Hab da mal eine frage an diejenigen unter euch die Urlaub am Bauernhof anbieten....
Überlege auf meinem stillgelegten Heuboden ein paar Ferienwohnungen zu bauen und diese dann an Urlauber zu vermieten.
Nun zur Frage, wie viele Tage im Jahr werden eure Wohnungen ca. gemietet? Und auf was soll man aufpassen? Der Betrieb liegt im mostviertel von der lage her optimal denke ich... großer badeteich vorhanden großer Spielplatz für kinder usw. haus und hof auch gepflegt... denke das spielt bei der Buchung natürlich auch eine Rolle ???? danke im Voraus für eure Antworten
einfacherbauer antwortet um 08-11-2018 18:52 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Ich würde mal die Gemeinde vorab wegen einer Nutzungsänderung fragen und deren Auflagen. Da kann einem schon warm ums Herz werden

Untersteeg antwortet um 08-11-2018 19:28 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Danke daran hab ich schon gedacht! Ist nicht so schlimm wie ich finde. Würde mich nur interessieren ob sich eine solche Investition auszahlen würde.

Richard0808 antwortet um 08-11-2018 19:32 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Wie hoch ist den die Investition?
Einen Heuboden in Ferienwohnung umzubaun ist ja auch nicht ganz so einfach.

jakob.r1 antwortet um 08-11-2018 20:15 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Grüß Dich untersteeg, --leider gibt es viel zu viele Ferienwohnungen auf den Bauernhöfen weil die Landwirtschaftsberatungen oft zum Ausbau dieses "zweiten" Standbeines raten. Ich habe vor 30 Jahren begonnen mit den ersten Ferienwohnungen, damals leerstehender Speicher im Wohnhaus von einem Bauernhof und traue mich deshalb Dir über dieses "Geschäft" reinen Wein einzuschenken. Da ich in Oberbayern bin, sind wir beide keine gegenseitigen "Mitbewerber". Eine Aussage, wie viele Nächte wir hier im Forum unsere Ferienwohnungen vermieten nützt Dir nicht viel, weil es einige "Kollegen" gibt bei denen die Ferienwohnungen das Haushaltsgeld für die Bäuerin bringen müssen und deshalb wegen sehr guter Auslastung weit unter Preis verramscht werden. Viel mehr bringt Dir der Vergleich ab wann es finanziell sinnvoller ist eine Wohnung fest zu vermieten. Dies sind ca. 130 Nächte im Jahr, -- egal welche Qualität Du Deinen Gästen bieten möchtest, sprich welche Preise Du nehmen musst, ohne die Wohnungen zu "verramschen". Dann geht es weiter: Wenn Du Ferienwohnungen ohne Serviceleistungen wie Frühstücksbüffet oder Halbpension bietest, dann sprichst Du hauptsächlich Familien mit Kindern an, und hast 99% der Belegungen während der Schulferien. Bei uns in Deutschland waren früher die Sommerferien in den unterschiedlichen Bundesländern auf 90 Tage verteilt, seit ein paar Jahren ist dies auf 60 Tage geschrumpft worden. Dann gibt es ja noch die Osterferien, Pfingstferien, Herbstferien und Weihnachtsferien um die größeren Blöcke zu nennen. Hier sind aber nur jeweils eine bis zwei Wochen Ferien.
Falls Du aber die Auslastung verbessern möchtest, dann musst Du Frühstücksbuffet anbieten für die Ferienwohnungsgäste. Dann aber kannst Du eine Arbeitskraft den ganzen Vormittag abstellen, weil Frühstückszeit ist halt so zwischen 7:30 und 11 Uhr. Da muss das Buffet laufend nachgefüllt werden, Kaffee immer frisch gebrüht werden, aufpassen das die Gäste nicht den Tagesproviant vom Buffet abräumen und und und...… --- dafür hast Du aber auch einige Rentner ausserhalb der Ferienzeiten.
Um alles zusammenfassend zu schreiben, kann man sagen das ein See vor dem Hof und ein Skigebiet hinter dem Hof relativ relaxt diese 130 Belegttage bringen,
in allen anderen Gegenden ist dies ein knallhartes Geschäft weil der Druck der Mitbewerber eben über Ramschpreise sehr stark ist. Es hilft Dir auch nichts, wenn Du eine Wellnessanlage einbaust wenn Du auf Familien mit Kinder spekulierst, weil sich die so was gar nicht leisten können.
Beste Grüße
Jakob

colonus antwortet um 08-11-2018 21:02 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Muss Jakob leider zustimmen,

ich vermiete das Zuhaus als Ferienwohnung welche schon vorhanden war, sprich nicht ich bauen musste.

Wenn du viel Investieren musst, finder weg. Ferienwohnungen gibt es wie beschrieben wie Sand am Meer. Genauso Internetanbieter, booking.com oder airbnb sind die Größeren aber google doch einfach mal, es gibt Portale zum abwinken.
Das Problem liegt darin das die Ferienwohnungen teilweise wirklich sehr billig vermietet werden.

Willst du viele Buchungen haben musst du etwas exclusives anbieten, etwas was nicht jeder hat.
Oft vermieten sich zb. alte Troadkasten sehr gut, es gibt viele die extra sowas suchen.

Baust du das ganze sehr exklusiv aus musst du natürlich damit du deine Kosten wieder hereinbekommst viel mehr verlangen, sprich du hast nur einen eingeschränkten Buchungskreis da andere sich das nicht leisten können oder wollen.

Alles in allem alles ist machbar jedoch muss man viel arbeit hineinstecken und die ersten Jahre sind nicht sehr einfach. Stammkunden aufzubauen ist in der heutigen Zeit noch viel schwieriger.

Aber wenn es dir Spaß macht warum nicht geschenkt wird dir sowieso nirgends etwas und in der Landwirtschaft steckt überall viel arbeit dahinter.
Nur sei nicht naiv und glaube es geht alles von allein, da täuscht du dich, die zeiten sind vorbei.

Lg

Untersteeg antwortet um 08-11-2018 21:41 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Danke für eure Meinungen und Erfahrungen! Hab ich ehrlicherweise nicht geglaubt dass da so ein Konkurrenzkampf herrscht! Der gedanke hat sich so ergeben weil der Heuboden wie gesagt keine verwendung mehr hat und ich den Platz gerne Nutzen möchte. Ist nicht alt, erst 40 Jahre. Also denkt ihr normal vermieten währe einfacher und unkomplizierter ist das richtig? Hab auch in erwegung gezogen Wohnungen mit eventuell einem eistellplatz für ein pferd anzubieten fals erwünscht... hätte platz für 4 Wohnungen mit je ca. 80qm... da kommt wieder die Frage ob es für sowas eine Nachfrage gibt?

colonus antwortet um 08-11-2018 22:18 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Auch das normale vermieten ist nicht einfach, ich sage nur mietnomaden oder spezeiles klientel welche du nur mehr sehr schlecht aus der Wohnung bringst auch wenn Sie dir keine Miete mehr zahlen, da musst du dann über Rechtsanwaltsschreiben und per Gericht eine Räumung machen welche kosten natürlich du tragen darfst.
Aber ich möchte hier nicht alles schlecht reden, wichtig ist sicherlich ein guter Mietvertrag.

Ob Wohnungen in deiner Gegend gefragt sind musst du jedoch selber wissen, bist du am A.... der Welt wird es sicherlich schwieriger als wenn du einen Dorf bist wo es viele Arbeitsplätze gibt oder in Stadtnähe.

Was mich eher interessieren würde währe die Frage ob du dir sicher bist ob du das auch willst?
Du schreibst das du deinen Heuboden nicht mehr benötigst ich gehe jetzt von eine Großen Bauernhof aus wo auch du mit deiner Familie lebst.
Hier würde sich für mich die Frage stellen ob ich das möchte, vier Wohnungen jede mit ca. 3-4 Personen gefüllt dazu musst du noch mit 2 Autos pro Wohnung rechnen, da kommen ganz schön viele Leute zusammen, ich hoffe dein Privatbereich ist gut abgeschirmt sonst könnte ich mir das nicht vorstellen.

Riiitsch antwortet um 09-11-2018 07:17 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Der Colonus hat wichtige Punkte genannt: Parken und Zugänge müssen zuerst klar sein.

Vermietung ganz normal habe ich auch mal überlegt. Ich kam zum Schluss das darfst nur machen wenn dort selber nicht wohnst, auf keinen Fall noch aktive Landwirtschaft betreibst, dir das ganze also eher wurscht ist. Lies dir "§ 30 MRG Kündigungsbeschränkungen" durch (wobei du eh ins ABGB fallen würdest, darauf würde ich mich aber nicht ganz verlassen, vom vollumfänglichen Kündigungsschutz bist da auch nicht weit weg). Man sollte vielleicht nicht den Teufel an die Wand malen, es gibt mehr gute als schlechte Beispiele für Mieter, aber wenn einen hast der ungut ist kannst kein Unternehmen im selben Gebäude betreiben. Ein Ferienwohnungsgast kann jederzeit abreisen.

Die Bayern sind uns wieder mal voraus. Ich weis keiner mag selber rechnen, aber schau dir mal die Rechnung im Link an. Das aller wichtigste ist der letzte Reiter ganz unten, und zwar die Vollkostenrechnung. Dort kannst du geplante Investitionskosten eingeben.

Man muss die restlichen Werte etwas anpassen. Man hat ein paar Dinge die in Bayern anders sind als in Ö. Was aber für mich eindeutig raus kommt: sobald du hohe Investitionen tätigst, rentiert sich das nie (eine Investition die in 20 Jahren positiv wird fällt unter "nie).
Natürlich kann man trotzdem bauen. Vielleicht hast selbst eine Baufirma, oder graues Geld soll weiß werden, oder steuerlich schreits nach neuen Ausgaben. Jedenfalls sind Investitionen die an die 1000 Euro/m² gehen mit geliehenem Geld ein Irrsinn.

https://www.stmelf.bayern.de/idb/ferienwohnungen.html


jakob.r1 antwortet um 09-11-2018 10:50 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Grüß Dich Untersteeg, wie ja schon angeklungen wäre auch mir das Festvermieten in Wohnungen die im Bauernhof eingebaut sind zu gefährlich weil die Mieter heutzutage so viele Rechte genießen, das Du als Vermieter in den Wahnsinn getrieben wirst und ins finanzielle Aus.
Klar sind 90% der Mieter normale Leute und die Investition in fest vermietete Wohnungen ist wegen der fehlenden Möblierung billiger.Bleiben wir also in Deinem Fall bei der Planung von Ferienwohnungen. Wenn Du an einem See wohnst wird das ja eine Tourismusregion sein, und Du kannst mal im Tourismusbüro Deiner Gemeinde um Beantwortung Deiner Fragen nachschauen. Allerdings sind die Mitarbeiter selten in betriebswirtschaftlichen Dingen bewandert, aber vielleicht bekommst du ehrliche Antworten über die Belegungsnächte der Ferienwohnungsbauernhöfe in Deiner Nähe. Auch kannst Du in die Internetseiten Deiner Kollegen schauen und auf deren Belegungsplänen einen ungefähren Eindruck bekommen.
Nachbarn zu fragen ist weniger sinnvoll, weil die sofort einen "Mitbewerber" wittern und nur über das Sch….-Geschäft mit den Ferienwohnungen schimpfen.
Aber nun konkret, -- die beste Stundenlohnverwertung, weil wenig Arbeit hast Du mit Ferienwohnungen ohne Serviceleistungen, also ohne Frühstücksbüffet oder HP. Ich halte die Aufteilung in 4 Wohnungen a 80qm für einen Fehler, weil Du damit nur die gleichen Familienaufstellungen ansprichst. Einen breiteren Kundenkreis hast Du wenn Du eine Wohnung mit ca.50qm für 4 Personen, eine mit 70gm für 7 Personen und eine mit 80 qm für 8 Personen und eine mit 120 gm für 12 Personen machst. Wichtig sind zwei Schlafzimmer in der kleinen Wohnung und in den anderen Wohnungen mindestens zwei Bäder und Aufteilung der Schlafzimmer in Doppelbetten für Paare und Einzelbetten für Kinder oder Reisende in Gruppen die keine Paare sind. Möglichst in den Elternschlafzimmern keine zusätzlichen Schlafcouchen und auf keinen Fall Stockbetten. Bettengröße 2m auf 90 ist gefragt. Bad mit Badewanne zumindest je einmal in den großen Wohnungen einplanen, das Zweitbad dann Du/WC und in den großen Wohnungen ein zusätzliches abgetrenntes WC.
Für Kinder sind auch Kuschelhöhlen begehrt in Dachschrägen, da genügen auf dem Boden liegende Matratzen. Übrigens bekommst Du Einbauten vom Schreiner niemals in die Gewinnzone, weil zwar 95% der Gäste fremdes Eigentum achten,-- aber die restlichen 5% jede Wohnungseinrichtung klein kriegen. Mir sind die Chaoten vor Jahren mal zu viel geworden, -- ich habe auf meiner Internetseite 6 Fragen an die zukünftigen Gäste, --wenn sich der künftige Gast ehrlich 6mal Nein denken kann dann ist er bei mir willkommen, -- ansonsten bitte ich darum wo anders zu buchen. Seither sind die "Anfragen" um ca.30% eingebrochen aber der Anteil an Chaoten ist um 99% zurückgegangen. Wichtig ist auch eine knallharte Stornoregelung die auch durchgesetzt wird mit einem guten Anwalt,-- ich verlange 90% vom Buchungstag bis zum Abreisetag, -- damit werden die "Spaßmieter" ausgebremst.
Tja, -- wie überall bestimmt Angebot und Nachfrage den Preis, der allerdings durch die Dummheit oder Verzweiflung mancher Vermieter nach unten keine Grenze kennt, --- siehe sonnenklar tv….
Wenn Du also eine Marktnische besetzen kannst, dann hast Du eine Gelddruckmaschine, -- im Ferienwohnungsgeschäft wäre dies eine abgelegene "Hütte" mit Zufahrt und Strom und Wasser und großer Sauna und Aussenpool für ca. 20 Personen. Die Feiernden von Geburtstagen, Hochzeiten, Junggesellenabschieden, kleine Firmenfeiern, Stammtischgruppen..... drehen den Euro nicht zweimal um, wenn Sie irgendwo ungestört "die Sau" rauslassen können. Vielleicht hast Du ja diese Möglichkeit ausserhalb des Bauernhofes. So ein Objekt bringt die gleiche Rendite wie 4 Ferienwohnungen im Hof.
Ausserdem verlangt dies keinen so persönlichen Kontakt wie bei Ferienwohnungen auf dem Hof. Es geht nämlich nicht, wenn einem fremde Leute stören rund um den Hof, --- die Bauernhofurlauber mögen gerne einen Umgang mit der Vermieterfamilie am Liebsten Richtung Familienanschluss. Wenn Du Ihnen den Eindruck vermittelst, das Sie am Besten von zu Hause aus die Miete überweisen sollen, aber lieber gar nicht anreisen sollen, dann ist die Vermietung von Ferienwohnungen nichts für Deine Familie.
Ich kenne zwar die Gesetzeslage in Österreich nicht, aber bei vier Ferienwohnungen musst Du ein Gewerbe anmelden und vermutlich wie in Deutschland Umsatzsteuer vierteljährlich abführen. Bei uns sind dies "nur" 7% weil die FDP vor Jahren diese von 19% auf 7% gesenkt hat. Auch die richtigen Versicherungen solltest Du von Anfang an gleich abschließen.....
Beste Grüße
Jakob


Untersteeg antwortet um 09-11-2018 17:36 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Danke für die Antworten! Muss mir das noch genauer anschauen denke ich! Is alles nicht so einfach leider. Lg

Riiitsch antwortet um 09-11-2018 17:40 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
potz blitz, da können sich ein paar Leute abschauen wie man statt 2 Zeilen Zynismus mal etwas fachliches raus lässt! Jakob +1

Ergänzend fällt mir noch TUI ein. Die suchen die abseits liegende, gut erreichbare Hütte für 10+ Personen. Okay, das hat Untersteeg nicht ganz, aber frag mal bei denen an (oder ähnlichen Anbietern). Zu UaB gehört ein umfangreiches Angebot bis zum Streichelzoo, Dinge die also mindestens Zeitaufwand kosten. Bei TUI o.ä. Ferienhäusern ist der persönliche Kontakt zwar erwünscht und wichtig, aber viel weniger Entertainment gefordert. Vorsicht: solche Anbieter haben auch ein Fixpreismodell, nur da wird lastminute zu billigsten Preisen alles verramscht. Also lieber 2 Wochen weniger belegt, als immer voll.

Untersteeg antwortet um 09-11-2018 17:46 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Danke für deine Erfahrungen und deine Meinungen Jakob! Lg

Untersteeg antwortet um 09-11-2018 17:50 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
Danke auch dir Riitsch! Habt mir weitergeholfen! Lg

mittermuehl antwortet um 09-11-2018 17:56 auf diesen Beitrag - E-Mail an User
Urlaub am Bauernhof
@Untersteet

Nachdem jetzt alle viel schlaues aber auch entmutigendes gesagt haben noch was positives.

Kontakte die da:

http://www.wachahof.at/urlaubambauernhof/

Die haben Ferienwohnungen und Dauermieter und machen das sehr erfolgreich . Und der Florian Schwarz erklärt es auch ganz gerne...

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