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Vermietung v. Wohnungen
Hallo Kollegen!
Aufgrund einer Erbschaft befindet sich ein alter Vierkanthof seit gut einem Jahr im Besitz von mir und meiner Frau, welcher jedoch sehr renovierungsbedürftig ist. Kinder haben wir (noch) keine (für mögliche Übergabe) und daher spielen wir ernsthaft mit den Gedanken, Mietwohnungen zu bauen (ca. 8 Stück in der Größenordnung von 55 - 90 m²).
Nun meine Fragen:
- wer hat damit Erfahrungen gemacht? (positive/negative)
- ev. Gründung einer spez. Rechtsform?
- Steuerbelastungen?
- Mietverträge durch Anwalt erstellen lassen ?
Bin pauschalierter LW....gibt es eine Abhängigkeit zw. Landwirtschaft und dieser Wohnungsvermietung in meinem Fall? (bezogen auf Einnahmen)
Ich weiß, sehr allgemein gehalten, meine Fragen. Möchte aber nur einen Erfahrungsaustausch, wenn möglich.
Vielen Dank, noch ein schönes WE, Richard!
Vermietung v. Wohnungen
Hallo!
Zwei Punkte sind meiner Meinung nach zuerst zu überlegen:
A, Liegt der Hof in einer Gegend, wo Wohnungen durch vorhandene Arbeitsplätze und,- oder beste Verkehrsanbindung gesucht werden?
B: Ist die Lage auch sonst gut, Lärm, Geruch ( Landwirtschaft) Zufahrt im Winter, Schule, Kindergarten, Arzt, Nahversorger, Aussicht schön und unverbaubar?
Wenn Du viele JA zusammenbringst, dann würde ich an Deiner Stelle ernstlich darüber nachdenken.
Wohnbauförderungen Deines Bundeslandes, Berater Deines Landes ( in Nö gibt es das) guter Architekt, Steuerberater, Notar. Realistisch gesehen wird der m2 zwischen 1200 und 2000 € kosten.
Vermietung v. Wohnungen
Hallo,
Es ist richtig was zehentacker schreibt und wenn du im Grüngürtel bist kannst nur 4 Wohneinheiten einbauen und wenn du im Ortsgebiet bist kannst mehrere einbauen. Weiß aber nicht ob das in allen Bundesländern gleich ist.
Ansonsten würde ich alles mit einem guten Architekten durchplanen auch wenns a bissal was kost.
mfg
Vermietung v. Wohnungen
Noch mal.
Zuerst bei Gemeinde, kann in Deinen Bundesland anders sein, Widmung des Grundstückes abklären, auch ob eventuell Umwidmung möglich ist. Ob die Wohnungen auch als Zweitwohnsitze genutzt werden dürfen. kann von Gemeinde zu Gemeinde verschieden sein.
Vermietung v. Wohnungen
danke für eure rückmeldungen!
also, der hof liegt ca. 20 km von meinem entfernt --> stadtrand, beste verkehrsanbindung, große nachfrage, steigende grundstückspreise!
architekt ist ein sehr guter freund von mir, der auch bisher bei den bauplänen preislich sehr entgegengekommen ist...
übrigens...hof liegt im oö zentralraum!
Vermietung v. Wohnungen
Frage ist, ob du günstig an Geld ran kommst.
Heizung per Hackgut wäre ideal.
Vertrag kannst du selber machen, wenn du dich ein wenig auskennst. Oder du lässt dir von deinem Anwalt mal einen Mustervertrag machen. Viel wichtiger ist, dass du die guten Mieter von den schlechten trennen kannst. So was muss man im Gefühl haben. Spezielle Rechtsform würde ich sein lassen. Idealerweise verrechnest du die Gewinne/Verluste aus dem Vermieten von denen aus der Landwirtschaft.
Vermietung v. Wohnungen
dann brauchst aber ein gutes FA, den zuerst werden sie zuschauen, und dann wegen "Liebhaberei" rückwirkend streichen. Du muss alle Wohnungen Thermisch trennen, sonst hast mit dem Mieterschutz die ersten Probleme oder du suchst dir blöde Mieter.
Vermietung v. Wohnungen
Auf jeden Fall brauchst du zumindest für den Anfang einen Steuerberater. Du musst bei Vermietung eine Ein u. Ausgabenrechnung machen, die Abschreibung der Investitionen durchführen und wahrscheinlich Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben.
Vom Mietvetrag selber machen würde ich entschieden abraten. Zumindest nicht die ersten.
Es gibt auch einen Haus u. Grundeigentümerverein.
Du musst auch innerhalb von ca.20 Jahren einen Gewinn machen, sonst fällst du beim Finanzamt unter "Liebhaberei" und die Abschreibungen sind weg.
Es stimmt zwar, dass man Verluste aus der Vermietung mit dem Gewinn aus der Landwirtschaft gegenrechnen kann, aber was soll das für einen Sinn ergeben?
Mfg.kst
Vermietung v. Wohnungen
http://www.oehgb.at/
Vermietung v. Wohnungen
Zefix! Der Teufel scheißt aber auch immer zum großen Haufen!
Nein im Ernst, kein Neid, du wirst noch Kopfweh genug haben bis die ersten Mieten retour kommen.
Viel wurde schon richtig erwähnt, ich glaube heutzutage wären kleinere Wohneinheiten weit gefragter(Stichwort: Singlehaushalte)
Viel Erfolg!
Vermietung v. Wohnungen
Hallo,
wenn du diese Investition wagst, dann solltest auf gar keinen Fall bei Steuerberater und Rechtsanwalt sparen.
Insbesondere den Steuerberater würde ich im Vorfeld schon kontaktieren.
Der kann dir maßgeschneidert weiterhelfen, welche rechtsform usw für euch sinnvoll ist, welche Steuerbelastung zu erwarten ist usw.
Vermietung v. Wohnungen
Hallo Vierkanter, ich habe einmal nur ganz grob gerechnet:
8 Wohnungen mal 62.5m2, sind 500 m2 Wohnfläche.
500m2 mal € 1.500,- ohne Mwst. sind € 750.000,-
Davon kannst 1, 5 % auf 67 Jahre abschreiben.
Mieterträge: € 8,- netto je m2 und Monat. Der Mieter muss dann ca. zusätzlich € 1,-
Betriebskosten und 10% Mwst. bezahlen. Und diese ca. € 10,- brutto sind obere Grenze.
(Würde ich meinen).
500 m2 Wohnflache ergeben daher jährliche Einnahmen von € 48.000,- abzüglich
Abschreibung € 11.250,- bleiben € 36.750,- zu versteuerndes Einkommen aus
Vermietung.
Mfg.kst
Afa
Vermietung v. Wohnungenlies dir das mal in Ruhe durch!
Vermietung v. Wohnungen
hallo
ich hab relativ viel erfahrung mit vermieten.
die richtigste und wichtigste antwort war bis jetzt die :
du mußt die guten und die schlechten mieter unterscheiden können !!!
es gibt in diesem bereich leider viele idi... sorry, unrealisten.
deinen berechnungen der mieteinnamen solltest du sicher NICHT 100 % auslastung zugrunde legen !!!
vergiß nicht daß du die BK und HK abrechnungen machen mußt. macht auch ein hausverwalter für dich. geh mal hin und red mit denen.
deine mieteinnahmen sind dann zu versteuern, EKS.
deine mieter behandeln deine mühsam umgebauten räumlichkeiten sicher nicht so sorgsam wie du es tun würdest.
es gibt löbliche ausnahmen auch. aber das wichtigste ist die 3. zeile!
sorry li hand verletzt, schreib nur mit einer hand.
leop
Vermietung v. Wohnungen
vielen dank für die beiträge!
werde nach kurzer recherche gleich im neuen jahr einen steuerberater bzgl. beratungsgespräch besuchen.
weil es erwähnt wurde: wohnungen sollen mittels hackschnitzelheizung beheizt werden; hackschnitzel werden aus meinem wald gewonnen;
Vermietung v. Wohnungen
Wie ich deine Ausführungen verstehe, hast du de facto ein Grundstück. Unter sehr renovierungsbedürftig verstehe ich, dass deine Baukosten wie bei einem Neubau sind. Würde mich zeitlich nicht drängen lassen.
Da etliche Wohnungen geplant sind wird auch die Finanzierung eine wichtige Frage sein. Wenn du alle Baukosten über Kredit finanzierst wirst du vermutlich 20 Jahre für die Bank u. Fiskus vermieten.
Bei deiner Grössenordnung bedarf es einer sorgfältigen Planrechnung.
Es fallen immer mehr Kosten an, als man glaubt.
Eine Bekannte von mir hat ein Geschäft gebaut und an eine Supermarktkette vermietet und im 1. Stock Wohnungen. Ihr Fazit: Die Zorres mit den Mietern sind ihr Anteil, die Miete wandert woanders hin.
Drum noch die Frage: Willst und kannst du vermieten ? Liegt dir sowas ?
Vermietung v. Wohnungen
also die grundmauern sind trocken...das ist schon mal was ;-)
geschossdecken müssen unbedingt neu gemacht werden...was mir eher sorgen macht ist, dass der dachstuhl gehoben werden muss, da die raumhöhe viel zu niedrig ist....am dachstuhl selbst muss nur neu gelattet und ev. div. sparren ausgetauscht werden....also grundsätzlich bleiben nur die aussenmauern stehen und das gebäude wird "ausgehölt"
zeit treibt nicht...bin mir noch nicht sicher, ob ich in etappen bauen soll oder nicht (also bspw. nächstes jahr 4 wohnungen, zwei jahre später wieder 4...)
klar ist für mich, dass ich frühestens erst nächstes jahr mit dem bau beginnen werde....
vielen dank und euch ein gutes neues ;-)
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